Babadan kalan üç katlı ev tam yedi yıldır boş duruyor. Kardeşlerden biri “satalım” diyor, öteki “kiraya verelim” diye tutturuyor, üçüncüsü yurt dışında ve telefonlara cevap vermiyor. Ev her geçen yıl yıpranıyor, vergisi ödeniyor ama kimse tek başına ne satabiliyor ne kiralayabiliyor.
Tanıdık geldi mi? Türkiye’de milyonlarca hisseli tapu tam olarak bu kilitlenmişlik içinde bekliyor. İşte bu kilidi açan hukuki araç, ortaklığın giderilmesi davası, eski adıyla izale-i şüyu.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası Nedir?
Bir taşınmaza birden fazla kişi ortaksa ve ortaklar malın nasıl kullanılacağı veya paylaşılacağı konusunda anlaşamıyorsa, her bir ortak mahkemeden bu ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilir. Ortaklık miras yoluyla da doğmuş olabilir, birlikte satın alma yoluyla da. Türk Medeni Kanunu’nun paylı ve elbirliği mülkiyetine ilişkin hükümlerine dayanan bu dava, kimsenin sonsuza kadar istemediği bir ortaklığa hapsedilemeyeceği ilkesinin ifadesidir.
Önemli bir özellik: bu dava “çift taraflı” bir davadır. Davacı ile davalı arasında kazanan-kaybeden ilişkisi yoktur; sonuçta tüm ortaklar payını alır. Bu yüzden yargılama giderleri ve vekâlet ücreti de kural olarak tarafların payları oranında paylaştırılır. Yani “dava açarsam bütün masraf bana kalır” korkusu yersizdir.
Miras Kalan Ev Nasıl Paylaşılır: Aynen Taksim mi, Satış mı?
Mahkemenin önünde iki yol vardır ve kanun sıralamayı açıkça belirler: öncelik aynen taksimdedir. Taşınmaz, ortakların paylarına denk gelecek şekilde fiilen bölünebiliyorsa (örneğin geniş bir arsa imar mevzuatına uygun parsellere ayrılabiliyorsa) mahkeme malı bölerek her ortağa payını verir.
Ama gerçek hayatta çoğu zaman bu mümkün olmaz. Bir apartman dairesini üçe bölemezsiniz; imar planı çoğu arsanın parsellenmesine izin vermez. Aynen taksim mümkün değilse ya da bölme malın değerinde önemli bir azalmaya yol açacaksa, mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir. Taşınmaz, satış memurluğu eliyle açık artırmada satılır ve bedel, tapudaki payları oranında ortaklara dağıtılır.
Açık Artırmada Evi Yabancı Biri mi Alacak?
Herkesin ilk sorduğu soru bu. Kural olarak satış umuma açık artırmayla yapılır; dışarıdan herhangi biri girip alabilir. Ancak tüm ortaklar oybirliğiyle kabul ederse, satışın yalnızca ortaklar arasında yapılmasına karar verilebilir. Böylece ev aile içinde kalır.
Ayrıca dışarıdan katılım olan artırmada ortaklar da pay sahibi sıfatıyla ihaleye girebilir. Kendi payınız satış bedelinden mahsup edildiği için dışarıdan alıcılara göre fiilen avantajlısınızdır.
Dava Nasıl Açılır, Ne Kadar Sürer?
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Davayı ortaklardan herhangi biri açabilir; payının büyüklüğü önemli değildir, yüzde birlik pay sahibi bile açabilir.
Davada tüm ortakların taraf olarak gösterilmesi zorunludur. Ortaklardan biri vefat etmişse mirasçılarının tespiti, yurt dışındaysa tebligatın usulüne uygun yapılması gerekir. Uygulamada davaların uzamasının bir numaralı sebebi tam da budur: eksik veya hatalı taraf teşkili.
Süre; taraf sayısına, tebligat sorunlarına ve keşif, bilirkişi aşamalarına göre değişir. Sorunsuz bir dosya bir ila iki yıl civarında sonuçlanabilirken, mirasçısı yurt dışında olan kalabalık dosyalarda bu süre uzayabilir. Karar kesinleşmeden satış aşamasına geçilemez; bu nedenle sürecin başında dosyanın eksiksiz hazırlanması, sonunda aylar kazandırır.
Muhdesat İddiası: “Bu Evi Ben Yaptım” Diyenler
Sık rastlanan bir durum: arsa ortak ama üzerindeki binayı ortaklardan yalnızca biri kendi parasıyla yapmış. Bu kişi, satış bedelinden binanın değerine karşılık gelen kısmın öncelikle kendisine verilmesini isteyebilir; buna muhdesat iddiası denir.
Diğer ortaklar bunu kabul etmezse, muhdesatın kime ait olduğunun ayrı bir tespit davasıyla belirlenmesi gerekir ve ortaklığın giderilmesi davası bu dava sonuçlanana kadar bekletilir. Böyle bir iddianız varsa, bunu en baştan gündeme getirmek ve delillerinizi (fatura, ruhsat, tanık beyanı) hazırlamak sürecin kaderini belirler.
Sık Yapılan Hatalar
Yılların dosyalarından süzülen tecrübeyle en sık gördüklerim:
- Dava açmadan önce anlaşma yolu hiç denenmiyor. Oysa noterde yapılacak bir taksim sözleşmesi ya da payların ortaklardan birine devri, herkese dava masrafı ve yıllar kazandırır.
- Tapu kaydındaki hisse yapısı (elbirliği mi paylı mülkiyet mi) kontrol edilmeden dava açılıyor. Elbirliği mülkiyetinde önce miras payının tespiti gibi ön meseleler gündeme gelebiliyor.
- Açık artırmada taşınmazın düşük bedelle satılacağı korkusuyla dava sürüncemede bırakılıyor. Oysa kıymet takdirine itiraz hakkınız var ve satış, bilirkişi değerlemesi üzerinden yürür.
- Kirada olan taşınmazlarda kira gelirinin paylaşımı talep edilmeyi unutuluyor.
- Vefat eden ortakların mirasçıları araştırılmadan açılan davalar, aylarca tebligat labirentinde kayboluyor.
Sonuç
Ortak mülkiyet, anlaşma varsa nimettir; anlaşma yoksa her yıl değer kaybeden bir yüktür. Kilitlenmiş bir hisseli tapunuz varsa önce ortaklarla masaya oturun. Anlaşma mümkün değilse ortaklığın giderilmesi davası, payınızı özgürleştirmenin kanuni ve kesin yoludur.
Dava öncesinde tapu kaydını, mirasçılık belgesini ve muhdesat durumunu netleştirin. İyi hazırlanmış bir dosya, yılları aya çevirir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için mutlaka hukuki danışmanlık alın.
Hukuki danışmanlık için Avukat Selman YANI: +90 531 512 12 77 | avukatselmanyani.com
