Kiracınız Temmuz ayında sözleşme yenileme zamanı geldiğinde size “%15 zam yapacağım” dediğinizde karşınızda şaşkın bir yüz buluyorsunuz: “Ama TÜİK oranı %2,03 açıkladı, ben bu kadar zam ödeyemem.” Bu diyalog bu yaz binlerce evde, iş yerinde tekrarlanıyor. Çünkü 2026 Temmuz ayı kira artış oranı, birçok ev sahibinin beklediğinden çok daha düşük çıktı.
Peki yasal sınır gerçekte ne, ev sahibi bu sınırın üstünde zam isterse ne olur, kiracı hangi durumda daha yüksek ödemek zorunda kalır? Bu yazıda hepsini açıklığa kavuşturuyorum.
Yasal Kira Artış Sınırı Nereden Geliyor?
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşme yenilenirken uygulanacak artış oranı, bir önceki kira yılının on iki aylık tüketici fiyat endeksi (TÜFE) ortalamasındaki değişim oranını geçemez. Temmuz 2026 için açıklanan bu oran %2,03 olarak belirlendi.
Bu, kanundan doğan emredici bir sınırdır. Yani taraflar sözleşmede daha yüksek bir zam oranı yazmış olsa bile, bu oranı aşan kısım geçersizdir. Kiracı, yasal sınırın üstünde bir tutarı ödemekle yükümlü değildir.
Ev Sahibi Yasal Sınırın Üstünde Isterse Ne Olur?
Ev sahibinin sözleşmede yazılı zam oranına veya sözlü talebine rağmen kiracı, yasal orana göre hesaplanan tutarı ödemeye devam edebilir. Ev sahibi fazlasını almak istiyorsa, bunu kiracıdan zorla tahsil edemez; alacak davası açması gerekir ve bu davada da mahkeme yasal sınırı aşan talebi kabul etmez.
Bazı ev sahipleri bu noktada tahliye tehdidiyle kiracıyı fazla ödemeye zorlamaya çalışıyor. Bu, hukuken geçersiz bir baskı; sadece yasal orana uyan kiracının, kirasını zamanında ve tam ödediği sürece tahliye edilmesi mümkün değildir.
Beş Yılı Dolan Kira Sözleşmelerinde Durum Farklı
TBK 344/3 hükmü, beş yıldan uzun süredir devam eden veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde farklı bir kural getiriyor. Bu durumda taraflardan biri mahkemeye başvurarak, kira bedelinin emsal kira bedellerine, yani rayice göre yeniden belirlenmesini isteyebilir. Burada hakim, sadece TÜFE oranıyla değil, bölgedeki benzer taşınmazların güncel kira değerleriyle bağlı bir hesap yapar; bu da genellikle yüzde 2,03’ten çok daha yüksek bir artışa yol açabilir.
Sık Yapılan Hatalar
- “Sözleşmede yazıyor, ödemek zorundayım” diye düşünmek. Sözleşmedeki oran yasal sınırı aşıyorsa, kiracı sadece yasal orana göre ödeme yapabilir.
- Fazla ödemeyi peşin kabul etmek. Baskı altında fazla ödeme yapan kiracı, sonradan bu farkı geri isteyebilir; ancak ispat yükü kendisinde olacağından ödeme kayıtlarını saklamak önemlidir.
- Beş yıllık sınırı unutmak. Uzun süredir aynı evde oturan kiracılar, ev sahibinin rayiç bedel davası açabileceğini bilmeden sürpriz bir zamla karşılaşabiliyor.
- Zam oranını yanlış yıl üzerinden hesaplamak. Artış oranı, sözleşmenin yenilendiği ayın bir önceki yıla göre TÜFE ortalamasına göre hesaplanır; farklı bir ay veya dönem baz alınırsa yanlış sonuca ulaşılır.
Sonuç
2026 Temmuz kira artış oranı %2,03 olsa da, bu oranın kimin için, hangi sözleşme için geçerli olduğu her zaman net değil. Beş yıllık sınır, rayiç bedel davası ihtimali ve sözleşme şartları bir arada değerlendirilmeden atılacak bir adım, hem ev sahibini hem kiracıyı zor durumda bırakabilir.
Kira artışı konusunda anlaşmazlık yaşıyorsanız veya sözleşmenizin beş yıllık sınıra yaklaştığını düşünüyorsanız, adım atmadan önce hukuki görüş almanızı öneririm.
Hukuki danışmanlık için Avukat Selman YANI: +90 531 512 12 77 | avukatselmanyani.com
