Geçen ay ofisime gelen bir müvekkilim, telefonunda bir emlak ilanı açıp masaya koydu: “Selman Bey, Atina’da 280 bin euroya daire var, alırsam Golden Visa çıkar mı?” Cevabım onu şaşırttı: “Hayır, çıkmaz. Ama aynı parayla Yunanistan’ın başka bir bölgesinde alırsanız çıkabilir; hatta Atina’da bile çıkabilir — ama ancak belirli türde bir binaysa.” İşte Yunanistan Golden Visa programının 2026’daki hâli tam olarak bu: fırsat hâlâ büyük, ama kurallar eskisinden çok daha katmanlı. Yanlış mülke para bağlayan yatırımcı, hem oturma iznini hem de aylarını kaybediyor.
Yunanistan Golden Visa Nedir ve 2026’da Türkler Neden Bu Kadar İlgili?
Yunanistan Golden Visa, ülkede belirli tutarın üzerinde gayrimenkul yatırımı yapan yabancılara verilen 5 yıllık oturma iznidir. Bu iznin en cazip yanı, size Schengen bölgesinde vizesiz dolaşım hakkı tanıması ve Yunanistan’da fiilen yaşama zorunluluğu getirmemesidir. Yani İstanbul’daki hayatınızı, işinizi, düzeninizi bozmadan bir Avrupa oturumuna sahip olabilirsiniz. Yatırımı elinizde tuttuğunuz sürece izin beşer yıllık dönemler hâlinde yenilenir.
Türk vatandaşları bu programda artık en önde gelen gruplardan biri. 2025 verilerine göre Türk yatırımcılar, başvuru sayısında Çin’in ardından ikinci sıraya yükseldi ve artış hızı yüzde yüzün üzerinde seyrediyor. Bunun nedenleri tahmin edeceğiniz gibi: Schengen vize randevularındaki belirsizlik, çocukların Avrupa’da eğitim alması isteği ve döviz bazlı bir gayrimenkul yatırımının aynı zamanda bir “B planı” işlevi görmesi.
2026 Yatırım Eşikleri: 250 Bin, 400 Bin ve 800 Bin Euro Ayrımı
Programın en çok yanlış anlaşılan kısmı burası. İnternette hâlâ “250 bin euroya Yunanistan’dan oturum” başlıklı ilanlar dolaşıyor; bu bilgi genel kural olarak artık doğru değil. 2026 itibarıyla üç ayrı eşik var ve hangisine tabi olacağınızı mülkün yeri ve niteliği belirliyor.
800 bin euro: Atina, Selanik ve popüler adalar
Atina metropol bölgesi (Attika), Selanik, Mykonos, Santorini ve nüfusu 3.100’ü aşan adalarda asgari yatırım tutarı 800 bin eurodur. Üstelik bu tutarın tek bir taşınmaza yatırılması ve mülkün en az 120 metrekare olması gerekir. Eskiden birkaç küçük daire birleştirerek eşiğe ulaşmak mümkündü; bu kapı kapandı.
400 bin euro: Ülkenin geri kalanı
Yukarıda sayılan bölgelerin dışında kalan yerlerde eşik 400 bin eurodur. Burada da tek taşınmaz ve asgari 120 metrekare kuralı geçerlidir. Selanik’in hemen dışındaki bölgeler, Halkidiki, Kavala, Girit’in bazı kesimleri gibi Türk yatırımcının zaten aşina olduğu yerler bu kapsama girebiliyor; ancak sınırın hangi belediyeden geçtiği teknik bir konu olduğundan mülk seçiminden önce mutlaka teyit edilmelidir.
250 bin euro: İki özel istisna
Peki 250 bin euro tamamen tarihe mi karıştı? Hayır — ve müvekkilime Atina’da bile düşük bütçeyle yol olabileceğini söylememin nedeni bu. İki durumda, mülk nerede olursa olsun eşik 250 bin euroda kalır: ticari nitelikli bir taşınmazın (örneğin eski bir ofis veya dükkânın) konuta dönüştürülmesi ve tescilli tarihi binaların restorasyonu. Bu rota daha ucuzdur ama kendi riskleri vardır: dönüşümün imar mevzuatına uygun tamamlanması, restorasyon yükümlülüklerinin yerine getirilmesi gerekir. Yani düşük eşik, yüksek hukuki dikkat ister.
Golden Visa Ailenizi de Kapsıyor mu?
Evet, hem de çoğu ülkenin programından daha cömert biçimde. Tek bir yatırımla eşiniz, 21 yaşını doldurmamış çocuklarınız ve hem sizin hem de eşinizin bakmakla yükümlü olduğunuz anne-babası aynı anda oturma izni alabilir. Çocuğunuz 21 yaşını geçtiğinde izni belirli koşullarla bir süre daha uzatılabilir, ancak uzun vadeli plan yapan aileler için zamanlama önemlidir. Bazı aileler bu nedenle yatırımı reşit çocuğun üzerine yapıp kendilerini aile ferdi olarak eklemeyi tercih ediyor; hangi kurgunun doğru olduğu tamamen ailenizin yapısına bağlıdır.
Başvuru Süreci Adım Adım Nasıl İşliyor?
Süreç kabaca şöyle ilerler: Önce mülk seçilir ve bir Yunan avukatına vekâlet verilir — Yunanistan’da tapu işlemleri avukat eliyle yürür, bu bir tercih değil zorunluluktur. Ardından Yunan vergi numarası (AFM) alınır ve bir banka hesabı açılır. Satış bedelinin bankacılık sistemi üzerinden, kaynağı belgelenebilir şekilde transfer edilmesi şarttır; elden ödeme veya kaynağı gösterilemeyen para, başvuruyu daha başındayken çökertir. Tapu devrinden sonra oturma izni başvurusu yapılır ve biyometrik veriler verilir. Başvuru anından itibaren Yunanistan’da yasal kalış hakkınız doğar; kartın kendisi ise genellikle birkaç ay içinde çıkar. Uçtan uca sürecin bugünkü gerçekçi takvimi 6 ila 10 ay arasıdır.
Golden Visa Yunan Vatandaşlığı Verir mi?
Bu soruyu neredeyse her görüşmede duyuyorum, o yüzden açık konuşayım: hayır, doğrudan vermez. Golden Visa bir oturma iznidir; vatandaşlık için Yunanistan’da yedi yıl fiilen ikamet etmek, Yunanca bilmek ve topluma uyum gibi şartları sağlamak gerekir. “Oturma zorunluluğu yok” avantajının madalyonun öbür yüzü budur: Yunanistan’da yaşamadan geçirdiğiniz yıllar vatandaşlık için saymaz. Hedefiniz pasaportsa bambaşka bir strateji, hedefiniz serbest dolaşım ve güvenli bir yatırımsa Golden Visa konuşulmalıdır. Bu ayrımı baştan netleştirmek, yanlış beklentiyle yola çıkmayı önler.
Sık Yapılan Hatalar ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
Yıllardır yabancı yatırımcılarla çalışan bir avukat olarak aynı hataların tekrarlandığını görüyorum. İlki, mülkü Airbnb’ye vermek: Golden Visa kapsamındaki taşınmazın kısa dönem kiraya verilmesi yasaktır ve yaptırımı sadece iznin iptali değil, 50 bin euroya varan para cezasıdır. Uzun dönem kiralama ise serbesttir — gelir planınızı buna göre kurun.
İkincisi, satıcının veya emlakçının verdiği bilgiye güvenerek bölge eşiğini yanlış hesaplamak. “Burası 400 binlik bölge” denilen yerin aslında 800 binlik metropol sınırları içinde çıktığı vakalar yaşanıyor. Üçüncüsü, tapu araştırmasını (due diligence) atlamak: Yunanistan’da mülk üzerindeki ipotekler, imar aykırılıkları ve miras kaynaklı hisse sorunları Türkiye’dekinden farklı işler ve satış sonrasında sizi bağlar. Dördüncüsü, mülkü eşiğin altına düşecek şekilde satmak — izniniz o an sona erer. Mülkü satıp yerine eşiği karşılayan başka bir mülk almak ise mümkündür, ama geçiş doğru kurgulanmalıdır.
Son bir uyarı da vergi tarafına: Yunanistan’da edindiğiniz gayrimenkul ve elde ettiğiniz kira geliri, hem Yunan vergi sistemi hem de Türkiye’deki beyan yükümlülükleriniz açısından sonuç doğurur. İki ülke arasındaki çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması burada devreye girer; yatırım kararından önce bu tablonun görülmesi gerekir.
Sonuç
Yunanistan Golden Visa, 2026’da hâlâ Türk yatırımcı için Avrupa’ya açılan en pratik kapılardan biri; ancak artık “daire al, oturum cepte” denilecek kadar basit bir program değil. Doğru bölge, doğru mülk türü, temiz tapu ve belgelenebilir para transferi — bu dört ayaktan biri eksikse yatırımınız riske girer. Eğer bu yolu ciddi olarak düşünüyorsanız, ilan sitelerinde gezinmeden önce bütçenizi, aile yapınızı ve uzun vadeli hedefinizi (serbest dolaşım mı, vatandaşlık mı, yatırım getirisi mi) netleştirin; sonra süreci hem Türkiye hem Yunanistan ayağını bilen bir hukukçuyla birlikte planlayın. Golden Visa’da en pahalı şey mülk değil, geri dönülemeyen bir hatadır.
Hukuki danışmanlık için Avukat Selman YANI: +90 531 512 12 77 | avukatselmanyani.com
